.png)
הימים המאתגרים שאנו עוברים מעלים סימני שאלה רבים בכל תחומי החיים. בצל התפשטות המחלה, רוכשי דירות רבים נושאים עיניהם אל סקטור הנדל"ן בדאגה, וחוששים ממצב שבו עובדי הקבלן לא יוכלו להגיע לעבודה דבר שיגרום לאיחור משמעותי במסירת הדירות.
לפני כחודשיים פרסמנו פוסט שעוסק בפיצוי המגיע לרוכשים דירה מקבלן וכיצד להיערך כבר בשלב החוזה למקרה של איחור במסירה. מי חשב אז שהנושא יהפוך לרלוונטי מאי פעם.
נכון לכתיבת שורות אלו, עושה רושם כי הממשלה עושה מאמצים למצוא פתרונות בכדי לאפשר המשך עבודה רציף ככל ניתן, אך כמובן שאין כל וודאות שהמצב לא ישתנה בימים הקרובים למצב שבו יש הפסקה כללית של כלל עבודות הבנייה בישראל.
במצב דברים זה עולה השאלה האם הרוכשים יהיו זכאים לקבלת פיצוי כמתחייב מחוק המכר דירות או שמא האיחור ייחשב כמוצדק והרוכשים יישארו ללא פיצוי?
האם אתם זכאים לפיצוי?
סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע כי "הייתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".
כלומר, על פניו, במצב דברים שבו התפשטות מחלת הקורונה תחשב כאירוע אותו הצדדים לא היו יכולים לצפות או למנוע מראש, ההתחייבות על פי החוזה תושהה עד לסיום האירוע או תבוטל לחלוטין (בהתאם לנסיבות) ללא כל פיצוי.
בנוסף, בהסכמי המכר עצמם נכללים סעיפי כוח עליון מפורטים השוללים את הזכות לקבל פיצויים במקרה בו האיחור במסירה נגרם על ידי כוח עליון שלא היה בשליטת הצדדים. הסעיפים הללו מנוסחים פעמים רבות באופן נרחב וכוללני יותר מההתייחסות בחוק וכן כוללים פעמים רבות התייחסות לאירועים ספציפיים כגון השבתות כלליות במשק, מחסור בכוח אדם או חומרים, מלחמות, רעידות אדמה וכיוצ"ב.
אז האם הקורונה היא אכן מקרה השולל פיצויים עקב כוח עליון?
ראשית יובהר כי אין בחוק הגדרה חד משמעית של מהו אירוע כוח עליון, והפרשנות לכך הינה בהתאם לפסיקה.
כאשר בוחנים את הפסיקה של בתי המשפט בנושא כוח עליון, ניתן לגלות כי בתי המשפט מפרשים באופן מצומצם מאוד את סעיף 18 לחוק החוזים ובכלל, נקודת המוצא של בתי המשפט ושל החוק היא כי חוזים צריך לקיים כלשונם והם לא ייטו לאפשר לצד להתחמק מהתחייבויותיו בקלות. כך למשל, דחה ביהמ”ש העליון תביעה שעסקה בביטול חוזה עקב פרוץ מלחמת יום כיפור, שאמנם פרצה בהפתעה, אך מכיוון וישראל מוקפת באויבים, קבע ביהמ”ש כי מלחמה היא אירוע צפוי מבחינת קיום חוזים.
על אף העובדה כי קשה להתווכח עם הנחת העבודה שלא ניתן היה לצפות את התפשטות מחלת הקורנה אין על כך עדיין תשובה ברורה במערכת המשפט ועדיין יש לבחון כל מקרה לגופו.
ראשית, יש לבחון היטב את הוראות החוזה שנחתם בין הצדדים ואת השאלה האם קיימת התייחסות מפורטת לענייני כוח עליון ומה היא כוללת.
בנוסף, ישנה חשיבות מכרעת גם לנסיבות ולהתנהגות הצדדים בעקבותיהן בכדי להבין האם מגיע פיצוי או לא.
כך למשל, האם הקבלן שמודיע אפריורית לכל הרוכשים שלו בכל הפרויקטים כי הוא צפוי לאחר במסירה יוצא ידי חובתו? הרי במצב הדברים שנכון להיום, העובדים ממשיכים לעבוד וייתכן שלפחות בחלק מהפרויקטים של אותו קבלן ניתן יהיה להשלים את הבנייה ולמסור את הדירות בזמן.
בשורה התחתונה התפשטות מחלת הקורונה, נכון להיום וככל הנראה, לא תוכל לעמוד "כהגנת על" כוללת מחובת תשלום פיצויים בכל מקרה של איחור במסירה באופן גורף אלא הקבלן שטוען למניעה עקב כוח עליון יצטרך להוכיח בפועל כי אכן הנסיבות היו כאלו שגרמו לו לאחר במסירה דה פקטו וכי הוא עשה כל מה שניתן לעשות בכדי לקיים את החוזה ולמסור את הדירה במועד שהוסכם.
יחד עם זאת, ייתכן שלאור העובדה כי הארגון העולמי הכיר בקורונה כמגיפה עולמית ובמצב דברים של החמרה במצב והתארכות משך תקופת ההשפעה של המחלה ובייחוד במצב שבו ימשיכו בכל יום מאות אנשים במדינה להיכנס לבידוד ישנה אפשרות סבירה כי בתי המשפט ייטו להכיר במחלה ככוח עליון.
איך הקורונה תשפיע על חוזים עתידיים?
סוגיה מעניינת נוספת היא הסכמי מכר אשר ייחתמו במהלך התקופה הנוכחית. יש לבחון היטב את סעיפי כוח עליון שינוסחו על ידי הקבלנים שהרי במצב דברים זה נושא הקורונה הוא עובדה ידועה, דבר שמשנה את מערך הנסיבות לעומת החוזים שנחתמו טרם התפשטות המחלה.
אנו מאחלים לכל עם ישראל, שנחזור לשגרה בריאה ואיתנה במהירות. אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר בכל שאלה או בעיה, נשמח להמשיך ולעמוד לרשותכם!