איחור במסירת דירה - כוח עליון או תירוץ של הקבלן?

אחד היתרונות ברכישת דירה חדשה מקבלן טמון בעובדה כי הקבלן מחויב על פי חוק המכר (דירות) להעניק לרוכש פיצוי, ללא הוכחת נזק, על איחור במסירת הדירה העולה על 60 יום מהמועד שנקבע בחוזה. יחד עם זאת קבלנים רבים מנסים להתנער מהאחריות ומהפיצוי ולכן יש להערך לכך כבר בשלב החתימה על החוזה. התנהלות נכונה תאפשק לכם לעמוד על זכויותיכם בקלות ולהימנע מהליכים משפטיים מסורבלים ויקרים

אחד היתרונות ברכישת דירה חדשה מקבלן טמון בעובדה כי הקבלן מחויב על פי חוק המכר (דירות) להעניק לרוכש פיצוי, ללא הוכחת נזק, על איחור במסירת הדירה העולה על 60 יום מהמועד שנקבע בחוזה.

לחבות הזו של הקבלן ישנו סייג בחוק הקובע כי הצדדים יכולים להסכים שאיחור במסירה לא יזכה את הקונה בפיצוי אם הוא נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. במקרה שקבלן אכן מאחר במסירת הדירה (וזה קורה לא מעט...) הוא יעשה כל שביכולתו להתנער מאחריות לפיצוי בטענה כי הנסיבות לאיחור במסירה הן אינן בשליטתו ועל כן הוא אינו חייב בפיצוי שהקונה טוען לו, כולו או חלקו.

איך מתמודדים? מקרה בוחן של לקוחות ממשרדנו

לקוחות של משרדנו רכשו דירת מגורים חדשה מקבלן במקום הדירה שלהם שאותה הם תכננו למכור. הנסיבות בעסקה היו כאלו שהם היו חייבים לקבל וודאות על מועד קבלת הדירה מהקבלן וזאת לאור ההתחייבויות שלהם כלפי הקונים של הדירה שלהם. הסברנו ללקוחות שאנחנו צופים (במידה גבוה של וודאות) שהקבלן לא יעמוד בהתחייבות שלו למסור את הדירה במועד וכי עליהם להיערך לכך. ואכן, הלקוחות קיבלו את עצתנו ומצאו לעצמם סידור שהעניק להם טווח זמן נוסף. כשהגיע זמן המסירה נוכחנו לגלות (שלצערנו) צדקנו בהערכה שלנו לעניין האיחור שאכן קרה. לקראת מועד המסירה של הדירה (כעבור מס' חודשי איחור מהמועד שלו התחייב הקבלן בחוזה) פנו אלינו הלקוחות לקבל הבהרות לגביי גובה הפיצוי המגיע להם על פי החוק. ערכנו עבורם תחשיב לגובה הפיצוי שנקבע בחוק (סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד) ובאותה נשימה גם הסברנו להם שאנחנו צופים כי הקבלן יטען לפיצוי נמוך יותר משמעותית בטענה כי האיחור נגרם מנסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. ואכן כך קרה, אותן נסיבות שבהן נתלה הקבלן היו שבתחילת הדרך מערכת הביוב של הבניין הסמוך לא אפשרה את התחלת הבנייה, עובדה שגרמה להתחלה מאוחרת של הבנייה מהמתוכנן ובעקבות כך לאיחור במסירת הדירות בהתאם. כמובן שאת הנושא הזה העלה הקבלן לראשונה רק במועד המחלוקת ביניהם לגבי הזכות לקבלת הפיצוי וגובהו.

על החשיבות שבניהול מו"מ על נוסח הסכם הרכישה

הלקוחות שמחו לגלות שצפינו את ההתכנות של הבעיות הללו מראש, ודאגנו להכניס במסגרת המו"מ שניהלנו עבורם כמה שינויים לסעיף בחוזה הרכישה שעסק בנסיבות הכוח העליון בגינן יהיה מותר לקבלן לאחר – ראשית, דרשנו להוסיף את ההבהרה כי למוכר תהא הזכות לאחר במסירה רק אם לא יכול היה לצפות את האיחור מראש. בנוסף דרשנו להוסיף לחוזה סעיף שקובע כי המוכר מתחייב להודיע לרוכש אודות האיחור הצפוי וזאת בתוך 45 ימים מהמועד בו היוודע לו אודות האירוע המעכב. בפועל, הקבלן לא טרח להודיע לקונים על העיכוב בתחילת הדרך והיות והוא לא הודיע על זה בזמן ובזכות השינויים הללו בחוזה הרכישה הסעיף רוקן מתוכן הוא נאלץ לשלם ללקוחות עשרות אלפי שקלים פיצוי, מבלי שהיינו צריכים ללכת לבית המשפט!

בשורה התחתונה הפוזיציה שהייתה להם עקב השינויים שהוכנסו בחוזה אפשרה ללקוחות לעמוד על זכויותיהם בקלות ולהימנע מהליכים משפטיים מסורבלים ויקרים.