על קרקעות חקלאיות וחלומות של אתמול

רוכשי קרקעות חקלאיות שהגיעו עד לבית המשפט העליון, התאכזבו לגלות כי בית המשפט לא קיבל את עמדתם בנוגע לזכאותם לקבלת פיצויים בגין הפקעת הקרקע לקרקע ציבורית וקבע כי לא ניתן לקבל פיצוי על הפוטנציאל או הציפיות שהיו להפשרת הקרקע לצורכי בנייה.

"הקופה הציבורית לא תישא בעלות שכרם של חלומות שהיא לא גרמה ליצירתם"

במספר תביעות שהוגשו על ידי בעלי קרקעות פרטיים בחדרה בהרצליה, טענו התובעים פיצויים, לאחר שקרקעות חקלאיות בהן קודמה תוכנית בנייה הופקעו וייעודן שונה לצורכי ציבור - בהרצליה ייעוד הקרקע הפך להיות פארק ואילו בחדרה שונה ייעוד הקרע לייעוד דרך לטובת סלילת כביש 9.

בית המשפט העליון קבע כי לא ניתן לקבל פיצוי על קרקע, שכולל מרכיב פוטנציאל השבחה בעקבות שינויי ייעוד, רק בגלל ציפיות או חלומות שאכן כך יקרה.

את התביעות הגישו בעלי הקרקע נגד הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, ולצד הטענה כי יש לפצותם על אובדן הפוטנציאל שהיה קיים לשינוי ייעוד הקרקע לבנייה, הוסיפו וטענו כי ניתן להיווכח בגורם הפוטנציאל גם ממחירי השוק בעסקאות דומות אשר מתבצעות בקרקעות חקלאיות בשלבי תכנון שונים, אשר משקפים את הפוטנציאל התכנוני שקיים בקרקע, כך שמחירן עולה במהלך השנים ועם התקדמות הצפי לאישורה של תוכנית לשינוי ייעוד.

קו פרשת המים בזכאות לפיצוי

במסגרת פסק הדין מגדיר בית המשפט את גבולות הגזרה שבהם ניתן לכלול פוטנציאל תכנוני בפיצוי בעלי קרקעות, וקובע כי המינימום הנדרש לשם כך הוא הפקדת תוכנית בוועדות התכנון.

כלומר, כל עוד לא הופקדה בוועדה תוכנית אשר מייעדת את השימוש בקרקע לבנייה, בעל קרקע פרטית לא יוכל לטעון לפיצויים לאור פוטנציאל לשינוי ייעוד. במקרה כזה רכיב הפיצוי בגין ההפקעה לצורכי ציבור (פארקים, כבישים, בתי כנסת, תשתיות וכיו"ב) יתבסס על שוויה החקלאי הנוכחי של הקרקע.

"הכרה בטענה לפגיעה במקרקעין מחמת אבדן פוטנציאל תכנוני מסיבות עמומות שבהן הציפייה התבססה על ספקולציות, השערות או פעולות שאינן מאופיינות בוודאות קרובה, ובקונקרטיות, לרבות פעולות שאינן יציר כפיהן של רשויות התכנון, עלולה לפגוע באינטרס הציבורי הרחב" , קבע בית המשפט. "למעשה, בנסיבות אלה ככל שנפגעו הם תקוותם ורצונם של בעלי המקרקעין לשינוי תכנוני עתידי שייטיב עמם. אין בתקווה זו כל פסול, אולם לא בכל מקרה היא מצמיחה זכות לפיצוי על חשבון הקופה הציבורית".

עוד נקבע על ידי בית המשפט כי לצורך הגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובנייה, על בסיס טענה של פגיעה במקרקעין בגין אובדן פוטנציאל תכנוני, יש להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי, המבססת את הפוטנציאל התכנוני שעל פי הנטען "אבד" יחד עם ההפקעה. לשם כך על בעל הקרקע להצביע לכל הפחות על תוכנית רלוונטית המצויה בשלב ההפקדה ועוד "דבר מה נוסף". בית המשפט לא קיבל את טענת בעלי הקרע כי אם לא יושלמו להם פיצויים על פי שווי הקרקע "הריאלי" בשוק החופשי, הכולל גם פוטנציאל תכנוני, לא יהיה באפשרותם לקנות קרקע חלופית.

מסקנות והשורה התחתונה

נציגי העיריות אשר עמדתם התקבלה שירטטו את משמעות פסק הדין בשורה התחתונה -

"משמעות פסק הדין שמי שקונה קרקע חקלאית לחיסכון או השקעה ומצפה להפשרה וברבות הימים הקרקע משנה את ייעודה לקרקע ציבורית, לא יקבל פיצוי בגובה המחיר בשוק, שמבטא גם את הפוטנציאל והתקוות של השוק להפשרת הקרקע, אלא רק בגובה ערכם האובייקטיבי כקרקע חקלאית". בכך מהווה פסק הדין תמרור אזהרה נוסף לעסקאות ספקולטיביות בקרקעות חקלאיות.