רוצים לקנות דירה חדשה מקבלן? קחו בחשבון שתשלמו יותר...

מהו אותו "מדד תשומות הבנייה" שמשפיע בצורה כל כך ניכרת על הכיס של כל מי שרוכש דירה מקבלן, ויחד עם זאת לא באמת ברור לכל כך הרבה אנשים? מהי התוספת שהוא מייצר למחיר שבו חשבתם שאתם קונים את הדירה? ומה באמת אפשר לעשות בשביל לא לשלם כל כך הרבה?

מדד תשומות הבנייה, כשמו כן הוא – מדד שמבטא את השינוי בעלויות הבנייה של הקבלנים בישראל. המדד מפורסם בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומציין את השינויים במחירים לעומת החודש שקודם לו.

רבים מאוד מרוכשי דירות חדשות מקבלן לא לוקחים בחשבון את ההצמדה שנעשית למדד הזה וכשמגיע השלב לשלם את החשבון, מופתעים (שלא לומר מזועזעים...) מהתוספת למחיר שהם נדרשים להוסיף, שיכולה להגיע לכדי סכומים מאוד משמעותיים של עשרות עד מאות אלפי שקלים נוספים!

בעשור האחרון עלויות המדד השנתי נעו בטווח של 3%-1% לשנה כאשר בשלשת השנים האחרונות העלייה הייתה סביב ה-2% לשנה.

תוספת של 100 אלף שקל עבור דירה בשווי של 2 מיליון

ההיגיון הכלכלי שעומד מאחורי ההצמדה למדד תשומות הבנייה הוא מאוד ברור והגיוני – המדד, אשר מבטא את השינוי בעלויות החומרים, המוצרים והשירותים הנדרשים לבנייה בא לייצר איזון בין עלויות הבנייה המשתנות של הקבלנים לבין ערך הכסף אותו משלמים רוכשי הדירות בהתאם ללוח התשלומים בעסקה.

יחד עם זאת (ובאופן מאוד לא מפתיע לצערנו....) העובדה שאין הגבלות ופיקוח לעניין זה בחוק, אפשרה ליזמים לייצר "קומבינה ישראלית" סביב העניין על ידי הצמדת כל סכום הדירה למדד ולא רק את הרכיב במחיר הדירה שמתייחס לעלויות בניית הדירה עצמה.

כך למשל בדירה שעלותה הכוללת לרוכש הינה 2 מיליון ₪ רכיב עלות הבנייה ליזם הוא כ-700 אלף ₪ בלבד כאשר יתרת הסכום מיוחסת לעלות הקרקע, הפיתוח, אגרות והיטלים, רווח יזמי ועוד רכיבים ותשלומים שאין ביניהם לבין מדד תשומות הבנייה שום קשר בשום צורה... ועדיין בחוזי הרכישה מצמידים היזמים את כל מחיר הדירה למדד ובעלות דירה של כ-2 מיליון ₪, שתהליך בנייתה מרגע קבלת היתר בנייה ועד לשלב האכלוס עשוי להמשך על פני 3-4 שנים, יכולה ההצמדה למדד להגיע לערכים של 100,000 ₪ ויותר!

ברוב המקרים, כאשר קונים דירה חדשה מקבלן התשלום נעשה בשלבים ומשתנה מפרויקט לפרויקט. פעמים רבות היזמים מתחילים את שיווק הדירות עוד הרבה לפני קבלת היתר בנייה וישנם הרבה יזמים שמציעים לרוכשים לשלם סכום התחלתי נמוך בהתחלה (כ-15%-20% מסך עלות הדירה) ואת יתרת התשלום בעת קבלת המפתח. מעט מאוד רוכשי דירות לוקחים לתשומת ליבם שמחיר הרכישה עליו סיכמו בהתחלה הוא לא מחיר סופי ומוחלט אלא סכום שנושא הצמדה למדד משתנה, שאין וודאות לגבי התנודות שיחולו בו היות והוא מושפע מגורמים שונים אשר לא ניתן לצפות אותם.

האם אפשר להרוויח במקרה שהמדד יורד?

התשובה היא לא. חשוב גם להבין שהמשחק הזה הוא לא דו כיווני, כלומר, ישנה אפשרות (וזה כבר קרה בעבר בשנים האחרונות) שמדד תשומות הבנייה ירד בתקופה מסוימת אלא שגם במקרה כזה נמצא פתרון לטובת היזמים אשר מבטיחים עצמם בהסכם המכר (בדרך כלל, ברובם המכריע של המקרים) מפני ירידות שכאלו ומציינים בהסכם שבמידה ומדד תשומות הבנייה יורד, התמורה שעליהם לקבל לא תשתנה, כלומר הרוכשים יכולים רק להוסיף כסף למחיר הדירה בעת עליית המדד ובמקרה שהמדד ירד התמורה תישאר אותו הדבר (חלילה שמנגנוני השוק בישראל יאפשרו לרוכשים להנות מירידת המחירים של רכיבי בניית הדירה שהם קנו...;)

משא ומתן על תנאי ההצמדה

אז האם יש באמת מה לעשות? לשמחתנו, פה התשובה היא דווקא כן! מעטים הרוכשים אשר מודעים לעובדה כי זוהי אינה גזירה משמים אלא נושא מסחרי גרידא, אשר כמו נושאים רבים במסגרת העסקה, נתון למו"מ בין הצדדים ולכן עשוי להשתנות בהתאם ליכולת הרוכש לנהל מו"מ מוצלח בעניינו.

באופן טבעי, היכולת לבוא במו"מ על התנאים המסחריים של העסקה מתגברת בזמנים שבהם קצב המכירות בשוק מתון יותר וכאשר הביקושים לדירות חדשות נמצאים בקיפאון לאור חוסר וודאות בשוק (למשל לאור תקופות בחירות מרובות, ממשלות חדשות, תקופות ללא ממשלות בכלל וכיוצ"ב).

בשנתיים האחרונות, היינו עדים לתקופות בהן הקבלנים והחברות היזמיות היו לחוצים יותר למכור מה שאפשר לרוכשים באותה תקופה לנהל מו"מ באופן רחב ואגרסיבי יותר. יחד עם זאת, חשוב להבין שגם בתקופות "רגילות" אין שום סיבה שלא לנהל מו"מ גם על תנאי ההצמדה. גם פה התזמון הרגיש יותר מבחינת היזמים הוא בשלבים הראשונים של בניית השלד טרם כניסת הלווי הבנקאי, שבהם היזם נאלץ לספוג את העלויות ההתחלתיות ומהלך השלבים האלו הוא יהיה מוכן להתגמש יותר ורוכשי הדירות יכולים לדרוש להפחית את התשלום באופן כזה או אחר - לדוג' על ידי הגבלת התשלום בגין עליית המדד לסכום שנתי ידוע מראש (למשל 1% שנתי) או לחלופין לקבוע אחוז או סכום מסוים קבוע לתשלום רכיב זה על פני כל התקופה.

פרקטיקה אפשרית נוספת היא להגביל את התקופות לאורך ציר הזמן של לוח התשלומים ולקבוע שההצמדה למדד תחול רק בחלק מהן. יתרה מכך, אפשר ורצוי לדרוש לדוג' שכל התקופה של טרם קבלת היתר בנייה וגם במקרה של איחור במסירה לא תחול הצמדה למדד. בהקשר זה חשוב גם לזכור שגם הקבלן בעצמו לא נדרש לכל סכום הבנייה במלואו מהרגע הראשון אלא גם התשלומים שלו הם תוך כדי התקדמות הבנייה.

לסיכומו של דבר – חשוב מאוד לזכור להכליל את עניין ההצמדה למדד תשומות הבנייה במסגרת המו"מ לרכישת דירה חדשה מקבלן. לכל שאלה בעניין אתם מוזמנים לפנות למשרדנו.